Пауза в строительстве: как рынок жилья сам себя загоняет в дефицит

О грядущем дефиците предложения на рынке жилья эксперты говорят уже долго, но в последнее время появляется все больше таких прогнозов на уровне правительства. Это значит, что теория становится реальностью. Более того, скорость сокращения новых запусков оказалась выше ожиданий. По данным Дом.РФ, в мае 2025 года объем ввода новых проектов достиг пятилетнего минимума.

Заявлялось высокими лицами и ожидалось экспертами отрасли, что с дефицитом мы столкнемся не раньше 2027 года. Но теперь, на мой взгляд, становится очевидно: локальный дефицит может наступить уже к концу 2025 года. Особенно это заметно уже в сегменте комфорт-класса в крупных городах. Например, в Москве на рынке качественных новостроек внутри МКАД квартир этого уровня в высокой стадии готовности осталось даже сейчас мало.

Почему проекты не стартуют

Ситуация на рынке напоминает замкнутый круг. Застройщики готовы строить, но не спешат запускать новые очереди. Причина в низкой предсказуемости спроса и высоких издержках. 

Основные факторы:

• Высокие процентные ставки. Рыночная ипотека сегодня стоит около 25% годовых, что сдерживает в первую очередь вторичный рынок недвижимости. А это негативно сказывается на сегменте реинвестиций.
• Рост себестоимости строительства. Подорожали материалы, рабочая сила, логистика. Более того, становится сложнее создать бизнес-модель из-за низкой предсказуемости расходов и доступности материалов.
• Регуляторные барьеры и осторожность банков. Хотя механизм проектного финансирования с эскроу-счетами работает уже несколько лет, банки не торопятся кредитовать новые проекты без убедительных экономических оснований. Это замедляет запуск строительства.

При этом важно понимать: проблема не в самих эскроу-счетах. Это давно отлаженный механизм. Проблема в том, что старт новых проектов требует уверенности в спросе и рентабельности — а ее сейчас нет. Именно поэтому те застройщики, которые готовы рискнуть с новыми стартами, выходят на рынок с очень небольшими проектами, в которых можно продавать по 10−15 квартир в месяц до конца строительства. И этот объем стартов никак не влияет на рынок недвижимости.

Почему рынок все еще живет

Вопреки ожиданиям, высокий уровень ипотечных ставок не обрушил спрос на новостройки. На первичном рынке сохраняется устойчивая активность. Объясняется это несколькими причинами:

Семейная ипотека под 6% по-прежнему занимает большую часть рынка. По данным агентства «Смарент», доля льготных ипотек в новой выдаче составляет почти 80%.

Застройщики субсидируют ставку по ипотеке до 10−15%, что заметно ниже рыночных условий.

Рассрочки активно используются как альтернатива ипотеке, хотя выгодность этого инструмента начала снижаться вместе со смягчением монетарной политики ЦБ на июньском заседании. По данным «Смарент», доля рассрочек в мае составила около 35% от сделок на первичном рынке.

Ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки во второй половине 2025 года и продолжающийся рост цен создают у покупателей ощущение, что «входить» сейчас — разумно. Это, в свою очередь, формирует дополнительный спрос.

Также хотелось бы обратить внимание на новые ограничения Центробанка, которые вступают в силу с 1 июля 2025 года для банков в отношении рискованных заемщиков, которые берут ипотеку при заключении ДДУ. Рискованными ЦБ видит тех, у кого долговая нагрузка превышает 50%, а первоначальный взнос составляет менее 20%. Теперь доля таких сделок не должна быть более 2% от выданных ипотек за квартал.

Цель — снизить риски для банка и заемщиков. Но на практике эта мера, думаю, ударит по доступности жилья для тысяч потенциальных покупателей. Особенно тех, кто рассчитывал купить новостройку на этапе долевого участия. С одной стороны, это негативно для спроса на первичном рынке: часть заемщиков просто не пройдут ипотечный фильтр и в итоге уйдут на рынок вторички или переуступок, где нет таких ограничений. Но, с другой стороны, согласно данным ЦБ, доля таких заемщиков не превышает сейчас 3%, поэтому влияние этой меры вряд ли будет ощутимым.